按揭貸款兩大還款方式比選

摘要：購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押向銀行申請(qǐng)貸款，在還款方式的選擇上，筆者以案例探討了等額本金還款法和等額本息還款法的不同及優(yōu)劣。

關(guān)鍵字：  資金時(shí)間價(jià)值  等額本金 等額本息 提前還貸 

按揭貸款是指購(gòu)房者以所購(gòu)得的樓宇作為抵押品從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行，銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋使用權(quán)。因?yàn)閭€(gè)人住房按揭貸款的償還期限比較長(zhǎng)，那么在計(jì)算還款金額時(shí)就一定要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)點(diǎn)付出或得到同等數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的。也是說(shuō)，年利率等于5%時(shí)，年初的1000元和年末的1000元雖然數(shù)額相等但價(jià)值不等，必須進(jìn)行等值換算。在考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，年初的1000元和年末的1050元價(jià)值相等，多出的50元是本金1000的利息，即資金時(shí)間價(jià)值。利息作為衡量資金時(shí)間價(jià)值的絕對(duì)尺度，計(jì)算方法通常有兩種：一是單利計(jì)算；二是復(fù)利計(jì)算。單利是只對(duì)本金計(jì)息，對(duì)本金產(chǎn)生的利息不再計(jì)息，而復(fù)利計(jì)息不但要對(duì)本金計(jì)息還要對(duì)本金產(chǎn)生的利息計(jì)息，也就是我們通常所說(shuō)的“利滾利”。如：小明年初存入銀行1000元，月利率1%，單利計(jì)息年末本息和為1120元，復(fù)利計(jì)息年末本息和1127元?？梢?jiàn)，同一筆存款，在利率與計(jì)息期均相同的情況下，用復(fù)利計(jì)算出的利息金額比用單利計(jì)算出的利息金額大。本金越大，利率越高，借款期限越長(zhǎng)，兩者的差距就會(huì)越大。單利計(jì)息是一種靜態(tài)看問(wèn)題的方法，不符合客觀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，沒(méi)有反映資金隨時(shí)都在“增值”的概念，也沒(méi)有完全反映資金的時(shí)間價(jià)值，因此單利計(jì)息只適用于不超過(guò)1年的短期貸款。而復(fù)利計(jì)息比較符合資金在社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況，所以按揭貸款一般采用復(fù)利計(jì)息。

目前我國(guó)各大商業(yè)銀行常見(jiàn)的房貸還款方式主要有等額本金還款法和等額本息還款法。

一、等額本金還款法

等額本金還款法是在還款期限內(nèi)把貸款本金等分，每月償還同等數(shù)額的本金，利息就按當(dāng)月未償付本金計(jì)算，由于每月的還款本金固定，每月所欠貸款逐漸減少，那么利息也會(huì)隨之減少，所以等額本金還款法每月還款本息和是越來(lái)越少的。具體計(jì)算方法如下：

每月還款本金=貸款本金÷貸款月數(shù)

每月還款利息=本月未償付本金×月利率=（貸款本金−已償付本金）×月利率

每月還款總額=

二、等額本息還款法

等額本息還款法是在還款期限內(nèi)，每月償付同等數(shù)額的貸款，其中包括本金和利息。因?yàn)槊吭逻€款本息和是相等的，所以每月利息和本金所占比例不同。這部分內(nèi)容是財(cái)務(wù)管理中的資金時(shí)間價(jià)值“投資回收”知識(shí)的具體運(yùn)用。也就是期初投資P元，分n期等額收回，每期收回A元，A等于多少的問(wèn)題。

具體計(jì)算方法如下：

圖中：P為貸款本金，A為每月還款總額（本金，i為月利率，n為月數(shù)

注意：計(jì)算時(shí)必須保證A、i、n三個(gè)量的時(shí)間單位一致

三、兩種還款方式的比較分析

案例分析：小王向銀行貸款12萬(wàn)元資金購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，一年內(nèi)還清本息和，月利率1%，試分析比較兩種還款方式各月還款本金及利息。見(jiàn)表1：

表1(單位：元)

由表可知，兩種還款方式區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1、在貸款金額、貸款期限相同的條件下，不同的還款方式償付的利息是不等的。等額本息償還利息總額7942.26元，等額本金償還利息總額7800，等額本息較等額本金多償還利息142.26元。但我們不能據(jù)此就判斷等額本金還款法優(yōu)于等額本息還款法，因?yàn)檫@種分析方法并不完全正確，根據(jù)資金時(shí)間價(jià)值理論，不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量不能簡(jiǎn)單相加減，而上述分析方法正是將不同時(shí)點(diǎn)償付的利息簡(jiǎn)單合計(jì)作為決策的依據(jù)，顯然沒(méi)有考慮到等額本息多支付的利息是由于前期多占用銀行資金隨時(shí)間推移而產(chǎn)生的資金成本，所以，從利息這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，兩種還款方式區(qū)別不大。

2、等額本金每月償付本金相等，利息逐月減少，還貸壓力逐步遞減，這種方式很適合目前收入較高，預(yù)期收入會(huì)減少或有一定積蓄，但家庭負(fù)擔(dān)將日益加重的借款人，如中老年群體；等額本息每月償付的本金不等，利息不等，但兩者相加的和相等。這種還款方式便于記憶，操作簡(jiǎn)單，還款壓力均衡，比較適合工作相對(duì)穩(wěn)定的工薪階層，或現(xiàn)期收入少，負(fù)擔(dān)人口少，預(yù)期收入將穩(wěn)定增長(zhǎng)的借款人，特別是剛工作的年輕人選擇等額本息還款法可避免初期太大的還貸壓力。

3、 由于等額本息前期償付本金少，后期償付本金相對(duì)較多，在利率上調(diào)的情況下，對(duì)選用等額本息還款法的購(gòu)房者影響較大。接上例，月利率從9月起上調(diào)為1.5%，余下各月每月還款本金及利息見(jiàn)表2：

                                                            表2(單位：元)

   通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，利率上調(diào)后，等額本金還款法9月至12月比先前總共多償付利息500元，而等額本息還款法9月至12月比先前多償付利息516.83元。因房貸貸款期限長(zhǎng)，絕大多數(shù)銀行都是按浮動(dòng)利率簽訂貸款合同，在利率預(yù)期上升情況下購(gòu)房者應(yīng)選擇等額本金還款法。

4、部分購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)狀況良好的情況下有可能會(huì)選擇提前還款。接上例，小王9月份想將房貸一次性還清，如果他選擇的是等額本金還款法，那么他還需償還銀行本金4萬(wàn)元，加上前期還款本息和，總共還款金額為126800元；如果是等額本息還款法，就還需償還本金41602.23元，加上前期還款本息和，總共還款金額為126897.09元。兩者相比較差別不大，但由于等額本息前期還款本金較少，占用銀行資金較多，前期每月還款總額中利息所占比例較大，后逐月遞減。所以貸款期限越長(zhǎng)，越到后期，等額本息還款法已經(jīng)完全沒(méi)必要提前還款，因?yàn)榇藭r(shí)利息已經(jīng)基本還完，所剩還款項(xiàng)中主要是本金。

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