房地產(chǎn)高估行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析以及解決對(duì)策

隨著我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的快速崛起，近幾年來(lái)相關(guān)估價(jià)制度以及內(nèi)部行為規(guī)范基本形成，但是在實(shí)際的房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中往往會(huì)出現(xiàn)高估的行為。比如委托人為了將房產(chǎn)作為抵押物需要跟銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，一般會(huì)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己所持有的抵押物進(jìn)行高估，此時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)很可能就沒(méi)有實(shí)事求是，而是一味的滿足委托方不切實(shí)際要求，這種高估行為往往帶來(lái)非常嚴(yán)重的惡性循環(huán)。評(píng)估機(jī)構(gòu)的高估價(jià)格原因高出市場(chǎng)公開價(jià)格，一旦委托人無(wú)法按照要求償還銀行貸款，那么銀行在進(jìn)行抵押物拍賣時(shí)出現(xiàn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)格，造成銀行出現(xiàn)壞賬。

1  房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)高估行為的發(fā)展

1.1  博弈理論

隨著近幾年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出了井噴式的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)也隨之得到了顯著的完善和發(fā)展，雖然相關(guān)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)在不斷的完善，但是對(duì)于房地產(chǎn)的高估問(wèn)題卻給人們帶來(lái)了越來(lái)越多的困擾。評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)有時(shí)候?yàn)榱藵M足委托人的需求，忽視客觀的情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格失真。這種行為會(huì)帶來(lái)諸多危害，需要相關(guān)管理部門給予高度的關(guān)注和重視，因?yàn)檫@種行為完全違背了道德問(wèn)題。在此，主要通過(guò)利用博弈理論來(lái)預(yù)測(cè)這種行為的發(fā)生，并對(duì)如何防范這種現(xiàn)象的發(fā)生進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。

1.2  理性預(yù)期理論分析

為了能夠更好的對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行解讀，我們還可以利用理性預(yù)期理論，這也是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)相關(guān)房屋進(jìn)行估價(jià)過(guò)程中非常重要的一個(gè)理論依據(jù)。

2  房地產(chǎn)估價(jià)行為中出現(xiàn)高估行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

2.1  假設(shè)分析

為什么在房地產(chǎn)估價(jià)行為中會(huì)出現(xiàn)高估的行為，如果從短期的實(shí)際狀況來(lái)看，這是一種相對(duì)比較理性的行為。對(duì)其進(jìn)行深入的分析，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行假設(shè)分析：①比如將兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作為假設(shè)對(duì)象，分別為評(píng)估機(jī)構(gòu)甲和乙，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)他們的重心都是如何實(shí)現(xiàn)自己利益的最大化，做出對(duì)自己有利的一些對(duì)策；②兩個(gè)假設(shè)對(duì)象的相關(guān)資格等級(jí)都是一致的；③在假設(shè)的時(shí)間內(nèi)，兩家評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的信息不同，而且相互是獨(dú)立的；④為了能夠滿足委托方的實(shí)際需求，兩家都可能接受委托的評(píng)估業(yè)務(wù)；⑤委托方對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)支付的報(bào)酬在此假設(shè)為一個(gè)常數(shù)。

2.2  關(guān)于博弈的相關(guān)策略

對(duì)于房地產(chǎn)的估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，對(duì)于博弈的相關(guān)策略可以分為兩個(gè)種類：“正常估價(jià)”和“高估價(jià)格”。前者就是在估價(jià)的過(guò)程中基本上符合當(dāng)前房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，而后者則是將房地產(chǎn)的估價(jià)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格，而這也是房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中的真實(shí)一面。

2.3  關(guān)于博弈的矩陣分析

對(duì)于上述假設(shè)的兩個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)甲、乙來(lái)說(shuō)，其支付函數(shù)可以通過(guò)一博弈矩陣來(lái)進(jìn)行表示，如下表所示。

通過(guò)上述表格進(jìn)行分析，可以看出無(wú)論是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)甲或者乙，無(wú)論他們選擇是那種估價(jià)策略，相對(duì)于“正常估價(jià)”來(lái)說(shuō)“高估價(jià)格”可以獲得更多的利潤(rùn)報(bào)酬，從兩個(gè)角度來(lái)考慮，都會(huì)采用“高估價(jià)格”這種博弈策略。但是相對(duì)來(lái)說(shuō)納什均衡的占率是唯一的，因此無(wú)論選擇都不會(huì)打到帕累托最優(yōu)，因此高估價(jià)格是短期靜態(tài)博弈的納什均衡解。

3  房地產(chǎn)估價(jià)中出現(xiàn)高估行為的相關(guān)解決對(duì)策

3.1  構(gòu)建完善的評(píng)估監(jiān)管激勵(lì)體制，加強(qiáng)監(jiān)督管理力度

對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)中出現(xiàn)的高估行為我們應(yīng)該構(gòu)建完善的評(píng)估監(jiān)管激勵(lì)體制，在對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理時(shí)也應(yīng)該加入一些獎(jiǎng)懲政策，而不是一味的采取懲罰的模式，這樣對(duì)于有效制約房地產(chǎn)估價(jià)中出現(xiàn)高估行為是非常有利的。從某些方面來(lái)說(shuō)，一味的進(jìn)行強(qiáng)制的懲罰并不好對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中的高估行為起到很好的約束作用，因此，必須要結(jié)合一些相對(duì)應(yīng)的激勵(lì)措施。如果房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以正確的給委托人進(jìn)行房產(chǎn)的估價(jià)，那么相關(guān)的監(jiān)督管理部門應(yīng)該給予該機(jī)構(gòu)一定的獎(jiǎng)勵(lì)，這樣可以對(duì)一些高估行為起到有效的制約效果。對(duì)于任何機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，激勵(lì)的措施效果比懲罰的效果更容易接受，而且也會(huì)形成更好、更完善的約束體制。

為了能夠更好的保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中信用這一基本準(zhǔn)則，不但需要通過(guò)教育的方式來(lái)進(jìn)行強(qiáng)化，還應(yīng)該通過(guò)法律以及相關(guān)規(guī)章制度來(lái)進(jìn)行保障。如果沒(méi)有完善的法律法規(guī)，那么人們對(duì)信用的構(gòu)建積極性往往比較低。法律是保障信譽(yù)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最根本的底線，在很多時(shí)候都是通過(guò)嚴(yán)格的法律制裁來(lái)讓人們變得更加注重信譽(yù)。因此，我們應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況制定相關(guān)的法律制度，加強(qiáng)監(jiān)督力度。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，必須要求其嚴(yán)格遵從法律法規(guī)，講求誠(chéng)信，通過(guò)法律來(lái)震懾房地產(chǎn)估價(jià)行為中出現(xiàn)的高估行為。另外，對(duì)于高估行為法律產(chǎn)生的處罰必須要深入人心，可以給相關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)高估行為起到深刻的震懾作用。

3.2  增加高估行為的社會(huì)道德影響成本

人們?nèi)粘Ｉ钪须x不開道德的制約和規(guī)范，這也是社會(huì)調(diào)整人際關(guān)系非常重要的一個(gè)準(zhǔn)則。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮中，擁有良好的道德體制不但可以給房地產(chǎn)估價(jià)行為中出現(xiàn)高估行為帶來(lái)更多的社會(huì)道德風(fēng)險(xiǎn)，也有利于其朝著正常估價(jià)的方向發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中應(yīng)該認(rèn)真落實(shí)經(jīng)濟(jì)道德基石，時(shí)刻牢記誠(chéng)信。對(duì)于任何中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，要嚴(yán)格的遵守“公平、公正、公開”的職業(yè)道德，這是非常重要的環(huán)節(jié)，對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的和諧、健康、自律發(fā)展會(huì)起到積極的推動(dòng)作用。目前，我國(guó)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的道德體系以及信用關(guān)系相關(guān)制度的構(gòu)建方面仍然存在較多不足，很多時(shí)候出現(xiàn)失信問(wèn)題，沒(méi)有一定的約束。對(duì)于一些守信的評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)其正常的估價(jià)行為也沒(méi)有得到認(rèn)可和尊重，對(duì)于失信機(jī)構(gòu)的高估行為也沒(méi)有給予應(yīng)有的懲罰和譴責(zé)，而且出現(xiàn)“有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)”等一些列問(wèn)題。另外，在一些地區(qū)政府沒(méi)有起到很好的調(diào)控作用，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)體制沒(méi)有充分的發(fā)揮作用，導(dǎo)致道德失信的評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然存在市場(chǎng)中，并沒(méi)有被淘汰。因此，加強(qiáng)道德影響成本的建設(shè)工作是非常有必要的，可以有效的抑制房地產(chǎn)估價(jià)行為中出現(xiàn)高估行為。

3.3  盡量減少市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的不確定性以及短期行為

在短期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為中，出現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)高估行為的概率很大；相反如果房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)處在一個(gè)穩(wěn)定的政策環(huán)境中，那么其預(yù)期收益的時(shí)間相對(duì)就變得更長(zhǎng)，其對(duì)于誠(chéng)信以及房產(chǎn)的正常評(píng)估行為就會(huì)越重視，也會(huì)更加注重自身對(duì)于品牌以及信用的構(gòu)建過(guò)程。在很多時(shí)候人們更多的是關(guān)注：產(chǎn)權(quán)是否模糊，政府的相關(guān)政策是否明確等等。當(dāng)產(chǎn)權(quán)不明確時(shí)，人們就無(wú)需對(duì)自己的一些行為負(fù)責(zé)，這也就導(dǎo)致了失去了信譽(yù)；其次就是如果政府的相關(guān)政策不明確，那么就會(huì)讓估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)法做出正確的預(yù)期，出現(xiàn)一些短期行為是在所難免。因此，應(yīng)該規(guī)范政府的行為，明確估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)，這樣可以盡量的減少房地產(chǎn)估價(jià)行為中的短期行為以及不確定性，有效的抑制出現(xiàn)高估行為。

3.4  構(gòu)建更加高效的信息傳播體制

我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)管理部門已經(jīng)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信息系統(tǒng)搭建付出了大量的努力，但是目前其實(shí)用性和針對(duì)性做的不是很理想，導(dǎo)致最終的效率不是很高，因此，我們應(yīng)該采取有效措施構(gòu)建更加高效的信息傳播體制。①鼓勵(lì)相關(guān)社會(huì)媒體加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，讓其成為社會(huì)信息傳遞中重要的組成部分，媒體的傳播內(nèi)容必須是真實(shí)的。②完善并加強(qiáng)中介行業(yè)的立法機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的設(shè)定、資質(zhì)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及日常行為規(guī)范等都要做出更加明確清晰的規(guī)定，并對(duì)社會(huì)各界發(fā)布。同時(shí)還應(yīng)該制定國(guó)家認(rèn)可的統(tǒng)一評(píng)估價(jià)格體系，做到清晰透明，真正的將公平、公開、公正的市場(chǎng)秩序落實(shí)到實(shí)處。③引用或者借鑒一些國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，構(gòu)建大數(shù)據(jù)庫(kù)，將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的社會(huì)信譽(yù)度、企業(yè)行為等數(shù)據(jù)向社會(huì)披露，和社會(huì)大眾之間真正的實(shí)行互通交流，將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的各種行為真正的呈現(xiàn)在大眾的監(jiān)督層面下。構(gòu)建的大數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)該涵蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的相關(guān)信譽(yù)檔案、房產(chǎn)估價(jià)師的個(gè)人信譽(yù)檔案等，不斷的完善信息傳播渠道。

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