利率對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響的實(shí)證分析

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需角度來(lái)研究利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的影響，豐富了之前的研究成果。在現(xiàn)實(shí)意義上，通過(guò)研究利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度一是可以為政府調(diào)控利率提供更加系統(tǒng)完整的參考，二是為銀行監(jiān)管者更好地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)變化而識(shí)別利率的發(fā)展提供幫助，三是進(jìn)一步為我國(guó)未來(lái)制定貨幣政策提供有利的依據(jù)。

一、國(guó)內(nèi)的研究狀況

在近些年研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和利率的關(guān)系中，國(guó)內(nèi)學(xué)者大概是分為把利率放入貨幣政策整體中研究和單獨(dú)分析利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格關(guān)系兩大類。在將利率放入貨幣政策整體考慮中，不同的學(xué)者利用不同的模型進(jìn)行了理論和實(shí)驗(yàn)研究。胡朝暉、李秀婷、董志與高鵬(2014)[1]利用1990年到2010年北京市房地產(chǎn)價(jià)格，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)供需動(dòng)態(tài)均衡模型，研究得出房地產(chǎn)市場(chǎng)供給彈性受到土地影響較大且供給彈性小于需求彈性，長(zhǎng)期供給彈性要大于短期供給彈性，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要政府進(jìn)行宏觀調(diào)控。

在將利率單獨(dú)研究與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的研究中，部分學(xué)者認(rèn)為利率在貨幣政策中的傳導(dǎo)作用顯著。王云清、朱啟貴與談?wù)_(dá)(2013)[2]基于新凱恩斯主義，創(chuàng)新性的將供給和土地因素來(lái)引入模型中通過(guò)構(gòu)建包含商業(yè)和房地產(chǎn)兩個(gè)部門的DSGE模型得出擴(kuò)張性貨幣政策刺激了總需求水平的上升，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)，包含利率在內(nèi)的貨幣政策作用效果最大，而勞動(dòng)供給帶來(lái)的沖擊效果最小。對(duì)于房地產(chǎn)部門產(chǎn)量來(lái)說(shuō)沖擊排序依次為為技術(shù)沖擊，貨幣政策沖擊，房地產(chǎn)需求偏好沖擊。吳淑華、樊穎與楊贊 (2017)[3]建立GARCH模型，選取2002年到2015年的數(shù)據(jù)，對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了利率上調(diào)和下調(diào)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的研究，得出貨幣緊縮即利率上調(diào)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到的影響要小于貨幣擴(kuò)張即利率下調(diào)時(shí)的影響。

也有部分學(xué)者認(rèn)為利率影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的作用十分有限。楊剛與王洪衛(wèi)(2012)[4]根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高低運(yùn)用系統(tǒng)聚類法研究比較以貨幣供應(yīng)量為代表的數(shù)量型和以三年期貸款利率為代表的價(jià)格型貨幣政策對(duì)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有正相關(guān)關(guān)系，寬松的貨幣政策會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲，貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響有明顯的區(qū)域效應(yīng)；長(zhǎng)期來(lái)看，利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有負(fù)相關(guān)關(guān)系，但其彈性特別小，說(shuō)明利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響有限。并且因?yàn)镮類城市存在投機(jī)性行為，所以利率也像貨幣供應(yīng)量一樣對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在區(qū)域差異性。對(duì)比兩種貨幣政策，數(shù)量型工具比價(jià)格型工具效果更顯著且區(qū)域差異性也更大。

二、國(guó)外的研究狀況

國(guó)外大部分學(xué)者利用多種模型分析得出利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系并不顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到影響的因素來(lái)自多方面。John Fernald, Spiegel, & Swanson (2014)運(yùn)用因子增強(qiáng)矢量自回歸FAVAR模型，選擇2000年1月至2013年9月的數(shù)據(jù)來(lái)描述中國(guó)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和通貨膨脹從而評(píng)估中國(guó)貨幣政策的影響。得出利率政策在確定實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和價(jià)格方面的實(shí)質(zhì)性作用并且在價(jià)格方面有滯后性的；貨幣總供應(yīng)量和銀行貸款的創(chuàng)新對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和價(jià)格有積極的影響，但影響并不顯著。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)在其金融部門，中國(guó)的貨幣傳導(dǎo)機(jī)制比以往更接近西方經(jīng)濟(jì)體的貨幣傳導(dǎo)機(jī)制。

還有一些國(guó)外學(xué)者研究因?yàn)閲?guó)內(nèi)外利率變化而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響，例如境外熱錢涌入對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的沖擊。Steven Ho, Zhang, & Zhou (2014)選取2000年1月至2014年2月的中國(guó)176個(gè)月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，利用因子增強(qiáng)矢量自回歸模型FA-VAR 去研究美國(guó)政策利率變化和政策不確定性對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，得出表面上美國(guó)貨幣政策不會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響，但實(shí)際上，這種不顯著性是由兩個(gè)子樣本周期的結(jié)構(gòu)變化引起的，這使得兩個(gè)子樣本周期的影響相互抵消。對(duì)此中國(guó)人民銀行會(huì)調(diào)高管制利率去抑制由于美國(guó)政策利率的下降而導(dǎo)致可能出現(xiàn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的過(guò)熱投資以及熱錢的大量流入。

三、文獻(xiàn)總結(jié)

根據(jù)以上文獻(xiàn)研究，利率的調(diào)整和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有一定的相關(guān)性，因?yàn)樽鳛槲覈?guó)貨幣政策的主要工具之一，利率的變化會(huì)引起市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不小的浮動(dòng)，通過(guò)對(duì)利率的調(diào)整來(lái)調(diào)節(jié)對(duì)貨幣流動(dòng)性的控制，其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化較為明顯，因?yàn)槔实恼{(diào)整更具有可控性強(qiáng)和可預(yù)測(cè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，央行在任何時(shí)候都可以了解市場(chǎng)利率的發(fā)展從而對(duì)利率進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整去影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)和投資取向。但相關(guān)性是否顯著以及相關(guān)性的性質(zhì)都會(huì)由于政策變化和世界經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)而發(fā)生改變。

但從總體上來(lái)看，我國(guó)利率的調(diào)整和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系即利率的上調(diào)一定程度上也會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有不同程度的上漲，這與之前學(xué)者的研究結(jié)論有一定程度上的相悖，但同時(shí)符合了一部分學(xué)者的研究成果,王松濤與劉洪玉 (2009)[5]分析得出房地產(chǎn)投資市場(chǎng)過(guò)熱可以受到緊縮的貨幣政策即上調(diào)利率的抑制。本文基于顧海峰與張?jiān)?(2014)[6]文獻(xiàn)，采用2007年至2017年的最新數(shù)據(jù)，依據(jù)我國(guó)一年期存貸款基準(zhǔn)利率來(lái)進(jìn)行利率調(diào)整事件和房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性的實(shí)證分析，通過(guò)建立利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)證模型，研究利率與房地產(chǎn)供給和需求市場(chǎng)的相關(guān)性，確定利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響效果。

四、研究假設(shè)和方法

歷年來(lái)關(guān)于利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的研究中涉及到了許多學(xué)說(shuō)，本文著重從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均衡理論分析利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。建立了關(guān)于利率和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)證模型，將銀行間同業(yè)拆借利率R作為自變量，將房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格Y作為因變量以及考慮到利率的上調(diào)以及下調(diào)事件可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響，故將其作為虛擬變量同時(shí)引入模型。另外，因?yàn)橛醒芯堪l(fā)現(xiàn)它們之間的關(guān)系不僅僅為簡(jiǎn)單的回歸方程，所以為了減少自變量和因變量對(duì)雙方影響的差異，故將兩大變量同時(shí)取其對(duì)數(shù)，實(shí)證模型結(jié)果如下：

              (3.1)

在公式(3.1)中，e表示殘差，表示常數(shù)項(xiàng)，所代表的系數(shù)表示房地產(chǎn)價(jià)格受到自變量利率影響的程度，所代表的系數(shù)表示房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到虛擬變量利率上下調(diào)事件的影響程度，的正負(fù)值決定了利率和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的正負(fù)相關(guān)性，若大于0，則說(shuō)明利率和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系且的絕對(duì)值大小體現(xiàn)了利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響程度，正負(fù)值決定了利率的上下調(diào)事件是否對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響，若等于0則代表利率的上下調(diào)事件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有意義，的絕對(duì)值越小，說(shuō)明利率的上調(diào)或者下調(diào)事件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響程度越小，反之成立。

由于我國(guó)是從1998年全國(guó)停止住房實(shí)物分配制度，逐步實(shí)行住房分配貨幣化至今只有21年，若選取年度數(shù)據(jù)則樣本量太小會(huì)導(dǎo)致實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果的不準(zhǔn)確性，故本文選取的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是使用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從2007年1月到2017年12月共計(jì)132組的月度數(shù)據(jù)。

另外銀行間同業(yè)拆借利率數(shù)據(jù)來(lái)源為CEIC全球經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。

本文首先代入公式：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格=商品房銷售額/商品房銷售面積得出房地產(chǎn)價(jià)格的原始數(shù)據(jù)，再將原始數(shù)據(jù)去通貨膨脹，接著運(yùn)用EVIEWS 8.0軟件中進(jìn)行X-12季節(jié)調(diào)整剔除季節(jié)性。為了消除異方差現(xiàn)象，對(duì)調(diào)整后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和利率取自然對(duì)數(shù)處理后，處理后的數(shù)據(jù)記作LnY和LnR，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)數(shù)處理后利用EVIEWS軟件中HODRICK-PRESCOTT程序進(jìn)行了濾波處理。

由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中每年一月份數(shù)據(jù)缺失，為了保持?jǐn)?shù)據(jù)的合理和完整性故使用當(dāng)年其余十一個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均值來(lái)作為每年一月份的月度數(shù)據(jù)。

變量的選取：本文研究中對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有采用常規(guī)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，因?yàn)楝F(xiàn)階段我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)的口徑和來(lái)源并沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，這會(huì)造成后續(xù)在數(shù)據(jù)上會(huì)有主觀調(diào)整的可能，所以本文利用商品房銷售額/商品房銷售面積公式得出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作為因變量房地產(chǎn)價(jià)格Y的代表。

在以往文獻(xiàn)中對(duì)于利率的選取也沒(méi)有明確的統(tǒng)一，大概有抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)利率，三年期貸款利率，一年期整存整取存款利率，以及銀行間同業(yè)拆借利率等。因?yàn)殂y行間同業(yè)拆借利率更能反映市場(chǎng)上資金的供求狀況，更加市場(chǎng)化，并且在一定程度上銀行間同業(yè)拆借利率是市場(chǎng)利率形成和變動(dòng)的主要原因。故本文選取2007年1月到2017年12月共計(jì)132組銀行間同業(yè)拆借利率(加權(quán)平均一個(gè)月)的月度數(shù)據(jù)作為自變量利率R的代表。

另外，本文將利率的上調(diào)和下調(diào)作為虛擬變量D，并進(jìn)一步引入分段函數(shù)對(duì)這一調(diào)整事件進(jìn)行了量化處理，分段函數(shù)如下：

            (3.2)

五、實(shí)證分析

本文使用Eviews8.0軟件對(duì)自變量和因變量進(jìn)行相關(guān)的實(shí)證檢驗(yàn)。首先，通過(guò)平穩(wěn)性ADF檢驗(yàn)來(lái)看變量時(shí)間序列的平穩(wěn)性，得到自變量利率時(shí)間序列LnR的1%臨界值的絕對(duì)值3.480大于其檢驗(yàn)的T值的絕對(duì)值2.514；因變量房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)間序列LnY的1%臨界值的絕對(duì)值3.482也大于其檢驗(yàn)的T值的絕對(duì)值0.572。由可得都接受原假設(shè)，自變量利率和因變量房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格都為非平穩(wěn)的時(shí)間序列。隨后將自變量利率LnR和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格LnY進(jìn)行一階差分，得到所示結(jié)果ΔLnR和ΔLnY，一階差分后利率和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)間序列的1%臨界值的絕對(duì)值分別為3.481和3.842，均小于兩變量的檢驗(yàn)T值的絕對(duì)值12.459和3.988，且兩變量對(duì)應(yīng)的P值均趨向于0，說(shuō)明經(jīng)過(guò)一階差分后的自變量利率ΔLnR和因變量房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格ΔLnY都為平穩(wěn)的時(shí)間序列即一階單整序列I(1)，其次代入利率上、下調(diào)這一虛擬事件變量D，然后利用最小二乘法回歸檢驗(yàn)看利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否存在顯著性影響，以及將同價(jià)平穩(wěn)后的利率和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變量的時(shí)間序列進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)來(lái)研究?jī)烧呤欠翊嬖陂L(zhǎng)期均衡的穩(wěn)定關(guān)系，并且避免可能存在的“偽回歸”現(xiàn)象；最后，通過(guò)格蘭杰因果檢驗(yàn)以及脈沖回應(yīng)函數(shù)分析來(lái)確認(rèn)兩變量之間的因果關(guān)系和受到?jīng)_擊時(shí)的回應(yīng)周期變化。

六、結(jié)語(yǔ)

根據(jù)上述實(shí)證結(jié)果分析得到，利率會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并且利率和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格互為彼此的格蘭杰原因。在實(shí)證檢驗(yàn)的時(shí)間區(qū)間(2007年到2017年)之間，越來(lái)越多的人們對(duì)于商品房已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的住房需求，開始由自主型向投資型住房轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸繁榮，供給者即房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)商日益增多。本著商品經(jīng)濟(jì)中趨利避害，利潤(rùn)最大化的原則，利率的上調(diào)以及下調(diào)就決定了這一大部分人是否推遲或者放棄進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)殚L(zhǎng)期來(lái)看，如果利率一旦上調(diào)，則意味著開發(fā)商和投機(jī)者在銀行相同數(shù)額貸款的情況下要比之前增加更多的還款額，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本將會(huì)無(wú)形中增加，獲得的預(yù)期收益也會(huì)隨之減少，于是房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)減少對(duì)土地的開發(fā)投資，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給下降，在需求的不變的前提下，供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲。從房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格角度來(lái)看，若房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲，則一定程度上反應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的通貨膨脹，我國(guó)為了避免貨幣的貶值和進(jìn)一步的通貨膨脹就會(huì)提高利率來(lái)回收市場(chǎng)上的貨幣量，所以利率和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格互相為彼此的格蘭杰原因。

利率和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)的原因如下，首先對(duì)投機(jī)者長(zhǎng)期累積的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量和由于城鎮(zhèn)化發(fā)展而新涌入城市的人來(lái)說(shuō)，住房是一個(gè)前提條件，購(gòu)買住房是一個(gè)剛性需求，所以無(wú)論利率是上調(diào)還是下調(diào)，這一政策都不會(huì)影響他們買房的決定；其次，因?yàn)閯傂孕枨蟮闹辉霾粶p又會(huì)使原本在房地產(chǎn)市場(chǎng)留存的開發(fā)商將已經(jīng)承擔(dān)的高稅率轉(zhuǎn)嫁給這些購(gòu)房者，房地產(chǎn)成本的變相上升會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，而增息導(dǎo)致不降反升的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格又會(huì)推動(dòng)人們被迫地提前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)資產(chǎn)價(jià)格管道理論Meltzer (1995)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)由于不斷上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格而最終導(dǎo)致消費(fèi)價(jià)格的上漲，因?yàn)橘?gòu)房者為了防止利率在之后會(huì)有進(jìn)一步上漲，于是抱著“提前買不虧”的心理進(jìn)一步導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不斷升高。

但從另一角度來(lái)分析，一部分已經(jīng)將住房建筑完成的開發(fā)商為了回收資金來(lái)減少增息對(duì)于成本的影響，則會(huì)降低房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)增加銷量，所以房地產(chǎn)價(jià)格的上漲還是下降則需要比較房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)下的供求水平；最后因?yàn)槲覈?guó)的利率并沒(méi)有完全市場(chǎng)化，還是受到國(guó)家的管制，由央行來(lái)決定重大的稅制和稅率，并且需要國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)和執(zhí)行，這可能也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)受到利率影響有了不同程度的滯后性。所以長(zhǎng)期來(lái)看，利率和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之間存在均衡穩(wěn)定關(guān)系的可能性較小。

本文的實(shí)證研究中也存在著一些不足，一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上要復(fù)雜的多，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素也不僅僅只有利率，還可能存在購(gòu)置土地的價(jià)格，支付工人的費(fèi)用，以及地理位置和周邊環(huán)境的不同等，在本文的分析中，自變量過(guò)于單一，需要在今后的學(xué)習(xí)中量化其他影響因素來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的變化如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；二是如今現(xiàn)在有一部分人開始試著租房生活而不是買房但本文房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并不包含租金，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的租金是否也會(huì)同房地產(chǎn)售價(jià)一樣受到利率的影響，又是如何進(jìn)行影響，這些都需要接下來(lái)繼續(xù)研究學(xué)習(xí)。

最后本文基于以上實(shí)證研究和結(jié)論，提出以下兩點(diǎn)意見。第一，利率及貨幣政策應(yīng)該更加密切地關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的走勢(shì)，建立科學(xué)完善的市場(chǎng)監(jiān)管體系，做出正確的評(píng)估，根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，向人們公布房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，使人們以及房地產(chǎn)開發(fā)商可以更準(zhǔn)確的了解所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)。原因在于一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快可能代表著通貨膨脹的出現(xiàn)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格本質(zhì)上是受到房地產(chǎn)供需的影響，所以為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的投機(jī)性，應(yīng)該制定更有針對(duì)性的貨幣政策，將人們對(duì)于房地產(chǎn)投資控制在合理范圍之內(nèi)；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)CPI發(fā)揮了重要的影響。在整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下滑時(shí)期，它有效地保證了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，起到了擴(kuò)大內(nèi)需的作用，故貨幣政策的制定應(yīng)該盡量避免由于不合理的政策引起宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

第二，逐步實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化。盡管本文選取的銀行間同業(yè)拆借利率已經(jīng)被央行放開，但利率并未完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)期來(lái)看影響并不顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)際上受到利率的調(diào)控作用十分有限。同時(shí)，我國(guó)包含利率在內(nèi)的貨幣市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，利率的傳導(dǎo)機(jī)制也還不夠完善，加之一直以來(lái)的利率管制這些都造成了利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的滯后性，也使一部分中小企業(yè)沒(méi)有辦法更好地獲得融資。所以應(yīng)該放松對(duì)利率變化浮動(dòng)范圍的監(jiān)管，同步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的可能性和渠道，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)利率化并確保利率的有效傳導(dǎo)。同時(shí)，構(gòu)建以央行基準(zhǔn)利率為主，以市場(chǎng)利率為傳導(dǎo)中介的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，完善和發(fā)展金融市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，使利率更加向市場(chǎng)化發(fā)展，可以更好地根據(jù)市場(chǎng)需求而受到調(diào)整。

本文來(lái)源：《商業(yè)觀察》http://m.k2057.cn/w/jg/125.html