次貸危機(jī)教訓(xùn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信貸管理的啟示

次貸危機(jī)教訓(xùn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信貸管理的啟示

（一）防范美國(guó)次貸危機(jī)傳導(dǎo)

美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以后迅速向其他國(guó)家蔓延，并演變?yōu)槿蚪鹑谖C(jī)，其危害性巨大，而且傳導(dǎo)性極強(qiáng)，雖然在次貸危機(jī)期間，我國(guó)經(jīng)濟(jì)并沒(méi)受到太大傷害，但仍然要注意加強(qiáng)防范意識(shí)。從目前來(lái)看，美國(guó)因次貸危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)蕭條仍在持續(xù)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也還處于低迷狀態(tài)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心仍然不足，而當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)全球化態(tài)勢(shì)早已經(jīng)形成，美國(guó)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)和其萎縮的房地產(chǎn)信貸也對(duì)世界其他國(guó)家有著很大的影響，給全球市場(chǎng)增加了不確定性。我國(guó)金融信貸機(jī)構(gòu)一定要對(duì)個(gè)人住房抵押貸款中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)予以高度重視，不能抱有僥幸心理。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為繁榮的時(shí)期，個(gè)人住房抵押貸款收益相對(duì)較高，違約率也低，即使出現(xiàn)違約，銀行業(yè)可以拍賣(mài)抵押房產(chǎn)獲得補(bǔ)償，而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)步入低迷狀態(tài)，出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌的情況，個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)就將凸顯出來(lái)。

（二）穩(wěn)健發(fā)展信貸市場(chǎng)

降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，是我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的必然要求。各商業(yè)銀行要對(duì)潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，為此，商業(yè)銀行必須重視對(duì)國(guó)內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上作出正確的判斷。在實(shí)際操作過(guò)程中，要制定相應(yīng)措施杜絕虛假抵押現(xiàn)象，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款首付比例，遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商炒賣(mài)土地。

美國(guó)次貸危機(jī)并沒(méi)有導(dǎo)致從事次級(jí)債業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)全面破產(chǎn)，其主要原因在于美國(guó)抵押貸款證券化市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟，抵押貸款證券化將金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了機(jī)構(gòu)投資商，這是值得我國(guó)房地產(chǎn)信貸管理借鑒的經(jīng)驗(yàn)。從我國(guó)的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)來(lái)看，目前還不具備抵押貸款證券化的條件，商業(yè)銀行獨(dú)自承擔(dān)著抵押貸款的全部風(fēng)險(xiǎn)，在這樣的情況下，如果由于一些客觀原因出現(xiàn)大規(guī)模違約，那么商業(yè)銀行整個(gè)系統(tǒng)就面臨著全面破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）警惕房地產(chǎn)周期調(diào)整引發(fā)的信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是銀行，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在很大程度上是銀行信貸在推動(dòng)，銀行信貸是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的首要支撐。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲進(jìn)一步推動(dòng)投資、刺激消費(fèi)。從另一個(gè)方面來(lái)看，如果由于一些客觀因素造成通貨膨脹，為了抑制通貨膨脹，中央銀行就會(huì)采取緊縮貨幣政策，銀行信貸的緊縮使房地產(chǎn)失去支撐，在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期就出現(xiàn)了，而且必然會(huì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。

從美國(guó)次貸危機(jī)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，房?jī)r(jià)的不斷上漲會(huì)將商業(yè)銀行潛在的風(fēng)險(xiǎn)掩蓋，但是這個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在條件成熟時(shí)就會(huì)凸顯出來(lái)，并可能造成嚴(yán)重的后果。鑒于美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，具體來(lái)說(shuō)，主要注意應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整帶來(lái)的信貸信用風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)以及因突發(fā)性事件引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)起步較晚，到目前為止，只有十多年歷史，各方面發(fā)展都還不是很成熟，國(guó)際上普遍認(rèn)為個(gè)人房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的暴露期一般是3—8年，從這個(gè)期限來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)基本上處于信貸風(fēng)險(xiǎn)的暴露期，這樣，我國(guó)房地產(chǎn)信貸很可能將面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整的挑戰(zhàn)。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)也進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)快速發(fā)展的情況下，一定要注意規(guī)避虛假抵押的風(fēng)險(xiǎn)以及貸款人不符合貸款條件而取得貸款的風(fēng)險(xiǎn)，從近幾年的情況來(lái)看，我國(guó)個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款中的不良貸款數(shù)額不斷增長(zhǎng)。同時(shí)商業(yè)銀行還要注意規(guī)避政策性風(fēng)險(xiǎn)，特別是在近期通貨膨脹壓力加大的情況下，政府也出臺(tái)了相關(guān)的調(diào)控政策，房地產(chǎn)信貸面臨的政策性風(fēng)險(xiǎn)也在不斷加大，這也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整。所以，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)一定要嚴(yán)格把關(guān)，注意貸款安全性，盡量避免出現(xiàn)壞賬。      

（四）重視住房抵押貸款背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)

美國(guó)發(fā)生的住房金融危機(jī)應(yīng)該讓中國(guó)保持警惕，防患于未然，因此必須注意：

第一，銀行密切關(guān)注信用風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次貸危機(jī)的根源是：在房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)忽視了房屋抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)，放松了貸款的條件，使得大量無(wú)償還能力的客戶獲得了貸款，從而為次貸危機(jī)埋下禍根。在中國(guó)，居民住房抵押貸款一直被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高企上行中，我國(guó)銀行業(yè)忽視貸款申請(qǐng)條件，注重貸款抵押物房產(chǎn)價(jià)值，而不注重第一還款人的抵押還款能力，即個(gè)人抵押貸款人每月還款額不得超過(guò)個(gè)人家庭月可支配收入的50％。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，能掩蓋潛在的風(fēng)險(xiǎn)，然而一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露出來(lái)。所以美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)啟示之一就是，對(duì)于中國(guó)的銀行，特別是把大量資產(chǎn)放在信貸資產(chǎn)上的銀行，不能輕易降低信用資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)抵押貸款在中國(guó)商業(yè)銀行的資產(chǎn)中占有相當(dāng)大比重，也是貸款收入的主要來(lái)源之一。根據(jù)新巴賽爾資本協(xié)議，商業(yè)銀行為房地產(chǎn)抵押貸款計(jì)提的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備是較低的。然而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍下降和抵押貸款利率上升的局面同時(shí)出現(xiàn)，購(gòu)房者還款違約率將會(huì)大幅上升，拍賣(mài)后的房地產(chǎn)價(jià)值可能低于抵押貸款的本息總額甚至本金，這將導(dǎo)致商業(yè)銀行的壞賬比率顯著上升，對(duì)商業(yè)銀行的盈利性和資本充足率造成沖擊。

第二，雖然從表向上看美國(guó)次貸危機(jī)是因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化、銀行風(fēng)險(xiǎn)控制不力

導(dǎo)致的，但實(shí)際上正是資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)才沒(méi)有導(dǎo)致發(fā)放次級(jí)債的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的全面破產(chǎn)。雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍呈高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾，個(gè)人住房貸款屬于各商業(yè)銀行爭(zhēng)奪的蛋糕，自2005年中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)開(kāi)展宏觀調(diào)控之后，部分地區(qū)出現(xiàn)了住房交易量嚴(yán)重萎縮、價(jià)格滯漲的行情，開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的不良率均有所提高。我們有必要居安思危，開(kāi)拓思路，盡快啟動(dòng)證券化項(xiàng)目，利用證券化產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。政府應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策鼓勵(lì)金融企業(yè)開(kāi)發(fā)新的金融產(chǎn)品，促進(jìn)我國(guó)資產(chǎn)證券化的進(jìn)程。

第三，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)發(fā)生大幅度波動(dòng)。房?jī)r(jià)應(yīng)與居民百姓的收入水平相適應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能穩(wěn)健發(fā)展。從美國(guó)次貸危機(jī)的原因來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫催生了這場(chǎng)危機(jī)。為了減輕房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，應(yīng)采取有效而又審慎的措施，加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。按世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)超過(guò)戶均年收入6倍左右的區(qū)域即被稱之為泡沫區(qū)。在我國(guó)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這一區(qū)間。對(duì)于絕大多數(shù)普通居民家庭而言，購(gòu)買(mǎi)一套

100平方米的樓房住宅，至少需要積累十多年。讓百姓安居樂(lè)業(yè)是政府的職責(zé)，但是“居者有其屋”并不意味著所有人都要買(mǎi)房，讓無(wú)支付能力的低收入者進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)無(wú)疑是一種揠苗助長(zhǎng)的行為。

房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲極大刺激了商品住房投機(jī)，商品住房投機(jī)又進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，形成惡性循環(huán)。隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲，潛藏的危險(xiǎn)也越來(lái)越嚴(yán)重，房?jī)r(jià)不可能無(wú)休止地上漲，當(dāng)房?jī)r(jià)達(dá)到市場(chǎng)可承載的極限，就可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)猛跌，這就會(huì)導(dǎo)致很多借款人借款購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)，導(dǎo)致大量借款人違約，個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展為房地產(chǎn)信貸危機(jī)。由于個(gè)人住房貸款的抵押物——住房迅速貶值，貸款銀行處分抵押物將更加困難，無(wú)法用處分收入彌補(bǔ)貸款損失；借款搞住房投機(jī)的人更容易違約，使房地產(chǎn)信貸危機(jī)更加嚴(yán)重。因此，現(xiàn)在抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，正是為了避免上漲過(guò)頭導(dǎo)致房?jī)r(jià)狂跌。

第四，嚴(yán)格控制對(duì)第二套房以上的貸款支持。政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)滿足群眾剛性住房需求，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套甚至是更多套房行為在信貸政策上予以區(qū)別對(duì)待，這能對(duì)投機(jī)性購(gòu)房起到一定的限制作用，同時(shí)也能降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)第二套房甚至更多套房的行為增加了市場(chǎng)需求，會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲，同時(shí)也增加了信貸風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)壞賬的可能性相應(yīng)增大。政府也出臺(tái)了相關(guān)政策，在2011年1月出臺(tái)的“新國(guó)八條”中規(guī)定：“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率”。