住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)提升的案例分析——以上海浦東逸墅大區(qū)景觀交付項目為例

近年來，隨著消費者們的眼界越來越高，維權(quán)意識越來越強，開發(fā)商樓盤交付階段因交付品質(zhì)不佳導(dǎo)致的交付難的問題屢見不鮮，常常是等到問題暴露出來，開發(fā)商才去“亡羊補牢”。而園林景觀作為小業(yè)主回家后的第一眼印象，住區(qū)的整體環(huán)境直接影響到業(yè)主對小區(qū)品質(zhì)的直觀感受，從而對交房的品質(zhì)有一個直接的評價，若不滿意，勢必會影響交房的結(jié)果，嚴(yán)重者更會影響到開發(fā)商的口碑和品牌。因此，對于現(xiàn)代房地產(chǎn)住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)目前的現(xiàn)狀和問題進(jìn)行分析，通過具體的案例研究，歸納出在景觀工程交付端能實現(xiàn)的一系列品質(zhì)提升的手段，是為了更好地營造可持續(xù)性住區(qū)景觀環(huán)境，同時也為日后更好地管理大區(qū)景觀工程打好基礎(chǔ)，提供一些實用的方法。

1  住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)的問題及現(xiàn)狀分析

1.1  景觀工程交付品質(zhì)的現(xiàn)狀及原因

景觀交付品質(zhì)既然那么重要，但為什么時下一旦臨近交房，開發(fā)商便如臨大敵，而在業(yè)內(nèi)，更有像龍湖、萬科、旭輝等行業(yè)老大，也不乏在交房期間有業(yè)主維權(quán)投訴的事情發(fā)生。根據(jù)過往的從業(yè)經(jīng)驗，以及與同行的交流中了解到的一些共識問題，歸納總結(jié)后可概括為如下幾點原因：

1.1.1  沒有充足的時間用于景觀最后的細(xì)節(jié)收尾完善

景觀在項目工程整體施工過程中，作為最后登場的角色，一旦前期移交滯后，后期交房的時間又無法延誤，勢必會壓縮景觀實際施工的時間。雖然大區(qū)工程不像示范區(qū)如此搶工，但大部分項目往往是陸陸續(xù)續(xù)分塊移交場地給到景觀，景觀在規(guī)定的施工周期內(nèi)，能把工程大面搶出來，還要應(yīng)付綠化驗收，驗收后還要預(yù)留改造的時間，實屬不易，臨近交房前，往往已經(jīng)沒有多余的時間去做最后的收尾和細(xì)節(jié)提升。而一個項目景觀品質(zhì)的好壞與否，直接取決于鋪裝、綠化、園建構(gòu)筑物等細(xì)節(jié)收邊上面是否處理到位。

1.1.2  沒有合理的成本去支撐品質(zhì)落地

一個項目的景觀成本一般在項目初期啟動階段，就確定了總體和單方造價。但前期示范區(qū)過高的投入，或者因項目備案價低于預(yù)期導(dǎo)致后續(xù)成本優(yōu)化等原因，導(dǎo)致最終分配給交付區(qū)的景觀成本可能會低于最初制定的目標(biāo)。后期又會因為乙方單位配合等問題，在景觀出具造型之后，再去做提升也許就沒有多余的成本去支撐了。

1.1.3  交付期間的包裝方案由客服端主導(dǎo)，未能做專業(yè)的設(shè)計

在交付準(zhǔn)備階段，客服部門會做一系列交付美化包裝的工作，往往包裝出來的效果都不理想或相對簡陋，例如冬天交付的項目，嘗嘗會看到樹上綁了大紅大綠的葉子，現(xiàn)場有很多臨時的歡迎回家的裝置等，并不美觀，也不成體系，更與最初的設(shè)計風(fēng)格不匹配。

2  住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)提升的案例分析——以上海浦東逸墅大區(qū)景觀交付項目為例

2.1  工程概況

該項目位于上海浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)，西鄰上海野生動物園，南靠南匯大學(xué)城，東臨川南奉公路，距離16號線地鐵站與上海繞城高速約為1.5km，出行較為方便。項目總占地面積約6.6萬m，景觀面積約5萬m，綠地率高達(dá)40%。項目客戶定位主要為本地或周邊首置首改客戶，因此景觀提出了“現(xiàn)代新生活”的概念，力圖用現(xiàn)代的設(shè)計語言打造“兩區(qū)、一環(huán)、兩形象帶”的景觀功能，在小區(qū)中營造一個健康、便利、自然生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，鼓勵人們在社區(qū)中進(jìn)行交流、共享、互動，最終給業(yè)主們打造一個嶄新、美好的社區(qū)生活（見圖1）。

圖1 小區(qū)總平

2.2  交付品質(zhì)現(xiàn)狀

逸墅項目因前期示范區(qū)投入較大，后期大區(qū)施工階段，受到成本、工期等各類實際問題的制約，景觀在大面完成之后的走場點評中發(fā)現(xiàn)了較多質(zhì)量問題，觀感效果也不佳，公司內(nèi)部判斷會直接影響后期交付，問題總結(jié)如下：

植物配置層次單薄，顏色單一，交付時節(jié)為冬季，屆時景觀效果會顯得比較蕭條；

小區(qū)硬質(zhì)鋪裝污染較為嚴(yán)重，局部存在明顯交叉施工導(dǎo)致的污染問題，難清洗；

硬質(zhì)施工工藝，因前期搶驗收，鋪裝鋪設(shè)時間有限，有明顯搶工的痕跡，局部存在高低不平的問題；

幾個主要節(jié)點的標(biāo)示性不強，如高層單元入戶前區(qū)域、小區(qū)主入口；

消防登高面硬化場地上較為空曠，功能性較弱；

小區(qū)內(nèi)不利因素包括通風(fēng)井、燃?xì)庹{(diào)壓站、人防出地面樓梯的遮擋效果不足。

2.3  提升理念及策略

本次景觀交付品質(zhì)提升，旨在項目正式交付之前，對于以上所發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行及時整改，為確保非示范區(qū)和示范區(qū)景觀效果及品質(zhì)無重大落差，同時針對客戶敏感點如回家動線、單元入戶、集中活動場地等打造出有特色的景觀節(jié)點，營造良好的景觀環(huán)境，為交付提供保障，最終能夠順利交房?；谠械木坝^方案，根據(jù)客戶敏感點的強弱做相應(yīng)的分配調(diào)整，具體策略如下：

2.3.1  不同區(qū)域的綠化分級提升

逸墅項目產(chǎn)品規(guī)劃布局形態(tài)為高低配，綠化空間可分為高層樓棟周邊、別墅宅間、高層組團(tuán)、圍墻周邊等幾個區(qū)域，針對不同區(qū)域，綠化營造的氛圍和功能也不一樣，需要做分級優(yōu)化，具體措施為：

1）高層樓棟周邊  原設(shè)計為單一喬木陣列式種植，考慮到高層空間空曠，陣列式種植手法，無法起到視線遮蔽作用，改為自然式的組團(tuán)配置能更好的提升景觀層次，對于建筑轉(zhuǎn)角起到柔化作用，弱化高層建筑外立面的壓迫感，通過提升，增加胸徑30左右的樸樹作為骨架苗，拉高骨架苗高度使喬木能更好的和高層搭配；

2）別墅宅間  別墅宅間因有庭院存在的關(guān)系，預(yù)留給宅間的尺度較小，平均寬度在3m左右，提升中骨架苗適當(dāng)選用小規(guī)格，公區(qū)分隔使用1.5m高左右綠籬圍合，適當(dāng)增加常綠球類品種，做到簡單、干凈、清爽。使綠化不顯壓抑，但同時確保私密性宅間空間；

3）高層組團(tuán)活動區(qū)  該區(qū)域業(yè)主活動較多，種植不帶刺植物，種植果樹增加趣味性，適當(dāng)增加骨架苗保證林冠線飽滿；

4）邊界區(qū)域  北面圍墻外市政環(huán)境一般，提升中主要增加內(nèi)外的綠量，形成高層北面區(qū)域的綠化背景。

3  住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)提升的手段

通過對于逸墅項目的案例分析，進(jìn)一步證實了景觀工程品質(zhì)對于交付階段的重要性。在未來項目的景觀管理中，如何持續(xù)地確保景觀工程品質(zhì)較高的標(biāo)準(zhǔn)，從專業(yè)管理上提出如下幾點建議：

3.1  明確管理界面

這里所說的管理界面包含兩方面內(nèi)涵：施工界面上的劃分 哪些屬于景觀施工范疇，需要在招標(biāo)階段前置條件設(shè)置中就要明確，并在景觀單位定標(biāo)之后，組織施工交底，以確保后期景觀進(jìn)場后，有明確的施工范圍，也能夠指導(dǎo)前置條件的場地移交；職能管理界面上的劃分 景觀成本包含了哪些要素，同樣單方500元的景觀造價，若大部分的費用用在了土建結(jié)構(gòu)等看不見的內(nèi)容上面，那看得見的造價可能就沒有想象的那么多，設(shè)計維度的景觀成本構(gòu)成和成本職能的口徑是否一致，這在前期方案階段就需要明確并拉通；景觀工程與土建工程的管理界面劃分上 土建工程師需要共同承擔(dān)進(jìn)度管控的問題，會更有利于統(tǒng)籌整體的項目工程進(jìn)度，大大減少因為土建場地移交后土建工程師甩手不管而變相影響土建施工移交的時間。

3.2  一體化管理思路

所謂一體化管理，即景觀設(shè)計管理和工程管理由一個職能從設(shè)計到工程全程化管理。在一些房產(chǎn)企業(yè)中，比較推崇這類的管理模式。不同的管理模式都有利弊，但一體化管理帶來的優(yōu)勢是，景觀從設(shè)計到施工的效果還原度較高，景觀的品質(zhì)不容易因為后期各種現(xiàn)實問題而打折或者妥協(xié)，在眼下，專業(yè)細(xì)分越來越高，管理顆粒度越來越精細(xì)的趨勢下，一體化的管理思路雖然對于專業(yè)人員的要求更高，綜合素質(zhì)能力要求更高，但無疑是一個更有利于景觀品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)落地的管理思路。

4  結(jié)語

隨著房地產(chǎn)開發(fā)的越發(fā)成熟，住區(qū)景觀工程的交付品質(zhì)，對于地產(chǎn)的持續(xù)口碑來說越來越重要。大家都不僅看重示范區(qū)一時的好看，而是更關(guān)注后期長久的品質(zhì)維護(hù)。通過此文，希望對日后大區(qū)景觀工程管理上面提供一定的借鑒作用。在下一步工作中，需要沉淀更多的項目案例，并總結(jié)相關(guān)的管理經(jīng)驗，以此來更好地指導(dǎo)住區(qū)景觀工程的管理工作。

本文來源：《城市住宅》：http://m.k2057.cn/w/kj/12544.html