我國(guó)房地產(chǎn)信貸與美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信貸的區(qū)別

中美兩國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信貸中有很大一部分都是針對(duì)居民個(gè)人購(gòu)買住房發(fā)放的貸款，借款人通常不是高收入者，他們一般都以所購(gòu)住房為貸款的抵押物，還款期限長(zhǎng)，利率較高，復(fù)利計(jì)息。收入不高、還款期限長(zhǎng)意味著較高的風(fēng)險(xiǎn)，高利率也是對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的反映和補(bǔ)償。當(dāng)?shù)貎r(jià)、房?jī)r(jià)、人均收入都上升時(shí)，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)不明顯，即使個(gè)別借款人違約，對(duì)貸款銀行的影響不顯著，因此這種情況下這種貸款會(huì)有較大的發(fā)展。當(dāng)?shù)貎r(jià)、房?jī)r(jià)或者還有個(gè)人收入都下降時(shí)，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大量爆發(fā)，美國(guó)次貸危機(jī)已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。我國(guó)近年來(lái)地價(jià)、房?jī)r(jià)迅猛上漲，人均收入也增長(zhǎng)較快，個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模已經(jīng)很大。城市過(guò)高的地價(jià)、房?jī)r(jià)已經(jīng)大大超過(guò)了大多數(shù)居民的購(gòu)買能力，地價(jià)、房?jī)r(jià)漲得越高，跌得就會(huì)越慘，我們必須做好一旦地價(jià)、房?jī)r(jià)明顯下降時(shí)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)的思想準(zhǔn)備和應(yīng)對(duì)預(yù)案。

我國(guó)房地產(chǎn)信貸不同于美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信貸的幾個(gè)特點(diǎn)，使我們更須高度警惕房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)釀成嚴(yán)重金融危機(jī)的可能性。

（一）美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)主要由分散的小型金融機(jī)構(gòu)開展，資金主要靠次級(jí)抵押證券機(jī)構(gòu)發(fā)行這種證券籌集；我國(guó)房地產(chǎn)信貸主要由幾家全國(guó)性大型商業(yè)銀行開展，資金主要來(lái)源于這些銀行吸收的企業(yè)存款和個(gè)人存款。當(dāng)美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)貸款借款人大批違約時(shí)，先直接導(dǎo)致發(fā)放貸款的小型金融機(jī)構(gòu)虧損、破產(chǎn)，再打擊相關(guān)的次級(jí)抵押證券機(jī)構(gòu)，然后通過(guò)證券市場(chǎng)間接造成更大范圍的投資銀行、機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者的損失，影響面廣，但過(guò)程較長(zhǎng)，損害的主要是有關(guān)金融機(jī)構(gòu)和廣大投資者的利益，對(duì)生產(chǎn)、貿(mào)易、消費(fèi)等領(lǐng)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的損害相對(duì)較小。

當(dāng)我國(guó)的房地產(chǎn)貸款借款人大批違約時(shí)，卻直接造成全國(guó)性大型商業(yè)銀行的支付能力不足，如果它們停止支付或由于支付能力不足信息泄露引起擠兌導(dǎo)致它們無(wú)力支付，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要的流動(dòng)資金和家庭日常生活需要的錢就取不出來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就會(huì)全面停頓甚至崩潰。因此，如果房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)集中爆發(fā)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)遭到的打擊將比美國(guó)的情況更嚴(yán)重，惡化過(guò)程也更快。

（二）美國(guó)早已實(shí)現(xiàn)次級(jí)抵押貸款證券化，非系統(tǒng)性的不動(dòng)產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)證券市場(chǎng)分散開來(lái)，轉(zhuǎn)移給愿冒風(fēng)險(xiǎn)以追求證券收益的投資者承擔(dān)。

我國(guó)除了建設(shè)銀行開展的個(gè)別試點(diǎn)外，基本上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化，不論是系統(tǒng)性的還是非系統(tǒng)性的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，都直接由發(fā)放住房抵押貸款的商業(yè)銀行承擔(dān)。商業(yè)銀行的資產(chǎn)絕大部分是向客戶借入的，在總資產(chǎn)中只占很小比重的資本金和風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金一旦彌補(bǔ)不了風(fēng)險(xiǎn)損失，就必然形成危機(jī)。

（三）美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)金融體系形成較早、較完整，有關(guān)金融機(jī)構(gòu)專業(yè)化程度較高，決策人員和工作人員能力較強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)較豐富，有關(guān)管理制度較成熟、規(guī)范性較強(qiáng)。但是由于金融鏈過(guò)長(zhǎng)、環(huán)節(jié)過(guò)多、金融創(chuàng)新過(guò)密、信息嚴(yán)重不對(duì)稱、官方監(jiān)管嚴(yán)重失職，仍然釀成巨大的次貸危機(jī)災(zāi)難。

我國(guó)開展房地產(chǎn)金融的歷史不長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)不足，體系不完整，制度不夠健全，人員素質(zhì)也參差不齊，經(jīng)營(yíng)、管理、監(jiān)控的薄弱環(huán)節(jié)和漏洞都較多，潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素更多、危險(xiǎn)更大。如果不吸取美國(guó)次貸危機(jī)的慘痛教訓(xùn)、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)信貸管理尤其是信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，一旦因房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)惡化而發(fā)生金融危機(jī)，后果將不堪設(shè)想。

因此，我國(guó)必須以美國(guó)次貸危機(jī)為鑒戒，大力強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理、防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，從我國(guó)房地產(chǎn)信貸與美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信貸的區(qū)別可以認(rèn)識(shí)到我國(guó)房地產(chǎn)信貸管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)本來(lái)主要存在于分散、小型的不動(dòng)產(chǎn)抵押信貸機(jī)構(gòu)中，影響小而且影響范圍窄，即使是風(fēng)險(xiǎn)較大的次級(jí)抵押貸款業(yè)務(wù)，影響的本來(lái)也可只限于經(jīng)營(yíng)這種業(yè)務(wù)的那一部分金融機(jī)構(gòu)。抵押貸款證券化和其基礎(chǔ)上一系列的資產(chǎn)重新組合包裝、再次證券化，則使風(fēng)險(xiǎn)廣泛擴(kuò)散到全國(guó)、全世界，監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)判斷越來(lái)越困難，更難以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制和防范。因此，次貸危機(jī)以后痛定思痛，美國(guó)金融管理當(dāng)局把未來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信貸監(jiān)管的重點(diǎn)放在證券市場(chǎng)監(jiān)管和證券化業(yè)務(wù)規(guī)范化上。

我國(guó)的房地產(chǎn)信貸主要由全國(guó)性大型商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)，它們?cè)趪?guó)民經(jīng)濟(jì)中起著舉足輕重的融資中心作用，在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范中首當(dāng)其沖，起著防御第一線的關(guān)鍵作用。因此，我國(guó)這幾家最大的商業(yè)銀行不僅是國(guó)家對(duì)信貸管理和貨幣流通管理的重點(diǎn)，而且應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)。

美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信貸監(jiān)督管理和不動(dòng)產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督控制的難點(diǎn)，在于抵押貸款證券化和再證券化的金融鏈條過(guò)長(zhǎng)、環(huán)節(jié)過(guò)多、金融關(guān)系過(guò)于復(fù)雜，導(dǎo)致信息嚴(yán)重不對(duì)稱，有效監(jiān)管的困難很大。在證券化和再證券化過(guò)程中又應(yīng)用了很多種衍生金融工具，絕大多數(shù)人還不能準(zhǔn)確理解、把握、駕御這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品，連聯(lián)邦金融管理當(dāng)局面對(duì)這樣復(fù)雜情況也一時(shí)反應(yīng)不過(guò)來(lái)，難以準(zhǔn)確判斷、應(yīng)對(duì)。因此，今后美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信貸監(jiān)督管理和不動(dòng)產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督控制的難點(diǎn)，仍然是證券化鏈條的信息處理和分析以及衍生金融工具的規(guī)范和管理。

我國(guó)房地產(chǎn)信貸起步不久，配套條件不完備，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的難點(diǎn)在于借款人個(gè)人征信系統(tǒng)尚未有效建立和運(yùn)行，從房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)起點(diǎn)開始控制貸款項(xiàng)目決策的能力薄弱。中美兩國(guó)在這方面的管理難點(diǎn)，都在于信息系統(tǒng)問(wèn)題。